物流園區(qū)開發(fā)項目規(guī)劃設(shè)計的功能要素指的是其所具有的基本能力，這些基本能力有效地組合、聯(lián)結(jié)在一起，便形成了物流園區(qū)規(guī)劃的總功能，便能合理、有效地實現(xiàn)總規(guī)劃的設(shè)計目的。

物流園區(qū)項目設(shè)施

物流園區(qū)項目內(nèi)部規(guī)劃和建設(shè)完善的道路、橋梁、站場網(wǎng)絡(luò)，與高速公路、城市環(huán)路、國道主干線、鐵路、機場等要有方便的接口，按照規(guī)劃面積的要求規(guī)劃道路；設(shè)計和安裝明確的交通標(biāo)志；必須實現(xiàn)鋪設(shè)完善的寬帶電信網(wǎng)絡(luò)；按照規(guī)劃面積的要求規(guī)劃綠地；給水、排水、電力、供熱、燃?xì)?、環(huán)保、防災(zāi)、安全保衛(wèi)等網(wǎng)絡(luò)設(shè)施一次總體規(guī)劃，統(tǒng)一施工。

物流園區(qū)項目建設(shè)輕鋼結(jié)構(gòu)倉庫、普通平房庫、露天倉庫、集裝箱堆場、停車場、冷藏庫、冷凍庫、危險品倉庫等物流基礎(chǔ)設(shè)施。建設(shè)完善的輔助及配套設(shè)施，如停車場、加油、洗車、汽車修理以及生活、辦公、商品展示等設(shè)施，同時設(shè)立郵政、快遞、銀行、保險、稅務(wù)、質(zhì)檢等的營業(yè)機構(gòu)。

物流園區(qū)項目使用自動化的裝卸、搬運、傳送和分揀設(shè)備、標(biāo)準(zhǔn)托盤、高價立體倉庫、巷道堆垛機、計算機控制系統(tǒng)、數(shù)字識別系統(tǒng)、EDI系統(tǒng)、全球衛(wèi)星定位系統(tǒng)、地理信息系統(tǒng)等，目的是要建設(shè)成工業(yè)化、數(shù)字化的物流園區(qū)項目。

物流園區(qū)項目需要建立先進(jìn)的指揮調(diào)度與監(jiān)控系統(tǒng)和公共物流信息網(wǎng)絡(luò)平臺，建立物流資源網(wǎng)、設(shè)立平臺物流運價指數(shù)、建立物流資源招投標(biāo)與拍賣系統(tǒng)。

功能設(shè)計

功能設(shè)計主要采用自上而下的方法，即在確定物流園區(qū)規(guī)劃原則以后，對物流園區(qū)功能規(guī)劃所涉及的核心因素進(jìn)行列舉和分析，然后通過收集整理一系列最先進(jìn)的案例，總結(jié)最適合的經(jīng)驗。

整個物流園區(qū)開發(fā)項目將被劃分為幾個大功能區(qū)域，例如物流作業(yè)區(qū)和管理服務(wù)區(qū)，策劃者再從最佳實踐經(jīng)驗，以及市場調(diào)查得到的實際需求兩方面入手，為每個功能區(qū)域命名，定義，分配相應(yīng)的面積，引入相關(guān)的設(shè)施，設(shè)備和IT系統(tǒng)。功能規(guī)劃的最后一步將是對物流園區(qū)開發(fā)的核心流程進(jìn)行定義和描述。這些流程包括：集裝箱服務(wù)、生產(chǎn)原材料供應(yīng)和配送、生活資料采購和配送流程、保稅物流作業(yè)流程、空港、海港、鐵路物流服務(wù)流程等。

物流園區(qū)開發(fā)項目內(nèi)部功能區(qū)的規(guī)劃建設(shè)還沒有統(tǒng)一的規(guī)劃框架，是由于物流園區(qū)內(nèi)部功能區(qū)策劃主要是對服務(wù)功能的微觀設(shè)計和定位。

首先需要進(jìn)行客戶需求與系統(tǒng)分析，即根據(jù)目標(biāo)需求，結(jié)合物流園區(qū)開發(fā)項目輻射區(qū)域的實際情況，細(xì)分市場，劃分功能類型。然后是進(jìn)行功能定位和功能區(qū)域規(guī)劃，即通過把各個單一的服務(wù)功能向與物流園區(qū)項目歸并和整合后來確定功能區(qū)域數(shù)目和類型。再次是進(jìn)行功能區(qū)域系統(tǒng)布置。最后是對策劃方案進(jìn)行評價。

（一）物流園區(qū)開發(fā)項目內(nèi)部功能區(qū)規(guī)劃建設(shè)的步驟如下

1、客戶需求與系統(tǒng)分析

客戶需求與系統(tǒng)分析是物流園區(qū)開發(fā)進(jìn)行功能定位和功能區(qū)域策劃分不可缺少的前提條件，其內(nèi)容主要是通過市場調(diào)研，如現(xiàn)場調(diào)查、集中訪談、表格問卷調(diào)查等方式，摸清主要客戶的物流需求，包括物流服務(wù)需求功能種類、物流需求量、物流流向等基本數(shù)據(jù)。在此基礎(chǔ)上，對所獲取的數(shù)據(jù)進(jìn)行相應(yīng)的系統(tǒng)分析，以便整理出策劃所需要的信息。

由于物流園區(qū)開發(fā)項目需要依托一定的市場來規(guī)劃建設(shè)，在物流園區(qū)開發(fā)策劃前期的可行性論證中，其服務(wù)對象應(yīng)已明確，因此，客戶需求分析的主要對象應(yīng)是物流服務(wù)輻射范圍內(nèi)的各類工商企業(yè)。在各種調(diào)研內(nèi)容中，物流需求量和流向以及在此基礎(chǔ)上的預(yù)測數(shù)據(jù)是確定物流園區(qū)規(guī)模與建設(shè)地點的重要依據(jù)，而物流服務(wù)需求功能的調(diào)查是確定所需服務(wù)功能區(qū)的重要依據(jù)。物流服務(wù)需求功能的調(diào)查可采用表格形式，被調(diào)查企業(yè)可根據(jù)自身的需求在空格中選擇。

在選擇調(diào)查企業(yè)對象時，輻射范圍內(nèi)的大型制造企業(yè)和大型商貿(mào)企業(yè)將是調(diào)研的主要對象。在物流服務(wù)需求功能的調(diào)查中，可事先設(shè)計好各種服務(wù)功能，且列出的服務(wù)功能應(yīng)力爭全面，并應(yīng)留有足夠的空格以便被調(diào)查對象選擇或根據(jù)自身服務(wù)需要進(jìn)行相應(yīng)的補充。

由于物流園區(qū)的建設(shè)通常呈現(xiàn)出階段性的特點，因此，服務(wù)功能需求還應(yīng)區(qū)分時間階段，如近期、中期和遠(yuǎn)期等。對各種被調(diào)查的物流服務(wù)功能需求進(jìn)行匯總后，最后可總結(jié)出各階段物流服務(wù)功能設(shè)置進(jìn)程表，其中近期、中期和遠(yuǎn)期的確定以所有被調(diào)查對象中所選最大比例數(shù)據(jù)為依據(jù)。

2、功能定位和功能區(qū)域確定

確定功能定位。物流園區(qū)的功能定位是其戰(zhàn)略定位和市場定位的外在體現(xiàn)，是按照戰(zhàn)略定位和市場定位對物流園區(qū)的物流服務(wù)能力進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，主要是為了滿足目標(biāo)市場客戶的物流需求。功能定位主要應(yīng)確定兩方面的內(nèi)容：物流園區(qū)在不同規(guī)劃階段內(nèi)應(yīng)具有物流服務(wù)功能；根據(jù)確定的物流功能進(jìn)行空間分配，即劃分若干物流功能區(qū)域。

通過對輻射范圍內(nèi)潛在目標(biāo)客戶的調(diào)查分析，可了解的客戶物流服務(wù)功能需求類型和層次。但是從調(diào)查本身分析來看，通常存在一定的局限性，主要表現(xiàn)在：一方面，調(diào)查樣本的廣泛代表性受到一定制約，不可能對所有客戶進(jìn)行調(diào)查；另一方面，抽樣調(diào)查以現(xiàn)有的客戶為主，對潛在物流客戶的調(diào)查通常不足。

（1）功能定位要體現(xiàn)四個原則

一是前瞻性原則。即物流園區(qū)的功能定位既應(yīng)滿足現(xiàn)在客戶的需求，又要滿足未來客戶的需求。

二是綜合性原則。即物流園區(qū)的功能定位應(yīng)綜合調(diào)查的結(jié)果、物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整及外來競爭壓力等許多因素綜合確定。

三是階段性原則。即物流園區(qū)的功能應(yīng)體現(xiàn)不同規(guī)劃階段的特點，能根據(jù)不同階段內(nèi)的需求變化進(jìn)行擴(kuò)展。

四是層次性原則。即物流園區(qū)的功能應(yīng)體現(xiàn)出層次性，在發(fā)展建設(shè)初期應(yīng)以物流基礎(chǔ)性的服務(wù)功能為主，而在發(fā)展成熟期應(yīng)逐步拓寬到增值服務(wù)層次的功能。

此外還要確定服務(wù)功能區(qū)域。從目前物流園區(qū)的規(guī)劃情況看，物流園區(qū)中的功能區(qū)通常包括倉儲中轉(zhuǎn)區(qū)、集散配送區(qū)、流通加工區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、生產(chǎn)服務(wù)區(qū)、生活服務(wù)區(qū)等，但對于一個特定的物流園區(qū)開發(fā)究竟需要規(guī)劃哪些物流服務(wù)功能區(qū)，應(yīng)該以其腹地范圍內(nèi)的市場需求分析為基礎(chǔ)，以該物流園區(qū)所在地的現(xiàn)有物流資源和設(shè)施的整合和優(yōu)化為依托，在明確其物流服務(wù)對象、服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)方式的基礎(chǔ)上，通過調(diào)查所需的物流服務(wù)需求功能，結(jié)合一定的原則來確定。

服務(wù)功能區(qū)域的確定對物流園區(qū)開發(fā)的規(guī)劃具有決定性意義。一方面，確定功能區(qū)域也就大體確定了物流園區(qū)開發(fā)的內(nèi)部總體結(jié)構(gòu)：另一方面，功能區(qū)域是物流園區(qū)開發(fā)內(nèi)部布局的基本空間單元。

（2）功能區(qū)域主要有三個方面的內(nèi)容

一是確定功能區(qū)域的數(shù)目；

二是確定功能區(qū)域的類型、承擔(dān)功能及主要服務(wù)對象：

三是確定功能區(qū)域內(nèi)部的細(xì)部組成和相互關(guān)系等。

其基本確定方法是將功能類型相同或相近的各個單一服務(wù)功能進(jìn)行歸并和整合為，使其一個物流功能區(qū)域，可得到所需的物流功能區(qū)域數(shù)目和類型。

（3）功能區(qū)域的確定過程中兼顧的原則

一是市場性原則。即物流園區(qū)的功能區(qū)域設(shè)定必須以物流市場需求為基礎(chǔ)，立足現(xiàn)有物流需求，同時功能區(qū)域的類型和服務(wù)對象必須明確，能在市場經(jīng)濟(jì)的原則下進(jìn)行規(guī)劃、建設(shè)和運作。

二是整合性原則。即物流園區(qū)功能區(qū)域的選定必須能有效整合現(xiàn)有的物流資源和設(shè)施，能對原有物流系統(tǒng)進(jìn)行補充和完善。

三是系統(tǒng)性原則。即物流園區(qū)功能區(qū)域之間功能上必須具有互補性、協(xié)作性和整體性，使這些功能區(qū)域既能獨立承擔(dān)物流服務(wù)業(yè)務(wù)，同時又能共同承擔(dān)層次更高、技術(shù)含量更高的增值物流服務(wù)，體現(xiàn)出物流園區(qū)物流系統(tǒng)化、層次化運作的能力。

四是柔性化原則。即物流園區(qū)功能區(qū)域選擇既要能滿足現(xiàn)有市場的需求，又要滿足未來發(fā)展的需求，具有一定的可擴(kuò)展性和前瞻性。

五是動態(tài)性原則。即物流園區(qū)功能區(qū)域的選擇應(yīng)根據(jù)市場需求環(huán)境的變化進(jìn)行多階段修正，具有一定的動態(tài)特性。

3、功能區(qū)域系統(tǒng)布置

物流園區(qū)開發(fā)項目的功能區(qū)域系統(tǒng)布置就是在體現(xiàn)物流園區(qū)整體運作效率最大化的前提下，將所確定的所有物流功能區(qū)域進(jìn)行系統(tǒng)布局。目前，應(yīng)用于傳統(tǒng)設(shè)施布置的方法大致可分為兩類：一類是計算機化布置方法，即采用計算機輔助求解的布置方法，如CRAVF法(Computerized Relative Allocation ofFacilities Technique)、CORELAP法(ComputerizedRelationship Layout Planning)、 ALDEP法(Automated Layout Design Procedure)及MULTPLE法(Multi- Hoor Plant Layout Evaluation)等；另一類是定性與定量相結(jié)合的經(jīng)典方法，如SLP法(Systematic Layout Planning，SLP)。物流園區(qū)內(nèi)部功能區(qū)布局規(guī)劃涉及較多的定性因素，因此，應(yīng)用單純的數(shù)學(xué)模型求解難以達(dá)到理想的效果，而SLP法結(jié)合了定性和定量分析，較宜適用于物流園區(qū)內(nèi)部功能區(qū)域的系統(tǒng)布置。對上述規(guī)劃方案，采用系統(tǒng)評價方法，最后選擇最優(yōu)的系統(tǒng)布置方案。