選址條件

1.自然條件

開發(fā)地的自然生態(tài)條件要優(yōu)良，有山、有水、有田，或者兼具其中之二，自然環(huán)境要極致。有山、有水是要求好的環(huán)境氛圍，便于旅游活動的展開；有田是提供農業(yè)生產及農業(yè)休閑活動的場所。

2.基礎設施

開發(fā)地要有便捷的交通，較好的通達性，完備的環(huán)衛(wèi)、電力等基礎設施，滿足消費者的度假需求以及休閑農產的生產、研發(fā)、銷售。

3.產業(yè)基礎

農業(yè)基礎優(yōu)越，具有特色，可拓展農業(yè)產業(yè)鏈，培育現代農業(yè)發(fā)展新動能；

經濟發(fā)展條件優(yōu)越，可利用經濟優(yōu)勢發(fā)展“旅游+”，帶動農業(yè)發(fā)展。

4.社會條件

巨大的田園鄉(xiāng)村旅游消費市場；開發(fā)地居民優(yōu)良的素養(yǎng)、精神風貌及服務意識等等，都有利于農業(yè)生產、農業(yè)休閑、農業(yè)創(chuàng)意、田園休閑度假等項目業(yè)態(tài)的加載。

規(guī)劃原則

1.創(chuàng)新性

田園綜合體包含多元產業(yè)，規(guī)劃要創(chuàng)新性的滿足各個產業(yè)的功能要求，讓各個產業(yè)在規(guī)劃布局中合理展開;從田園旅游者的消費需求出發(fā)，創(chuàng)新合理的布局各個功能片區(qū)，以滿足日益更新的市場需求。

2.主題性

文化是旅游的靈魂，對于田園綜合體亦然，其規(guī)劃要考慮布局的文化性、主題性;可以從生態(tài)、地域文化、風俗民情、地方特色節(jié)慶中找尋文化的主題。在文化引領下的規(guī)劃布局，更能迎合市場及時代的需求。

3.生態(tài)性

任何的旅游開發(fā)都離不開生態(tài)的基底，生態(tài)為先的規(guī)劃理念也是田園綜合體規(guī)劃要著重考慮的要點之一。

4.特色性

田園綜合體落地在某一個地方，必須要與當地的特色相結合，地方特色性是區(qū)別于其他同類型項目業(yè)態(tài)的最大競爭力。

規(guī)劃布局

1.農業(yè)產業(yè)片區(qū)

農業(yè)產業(yè)片區(qū)是大的田園景觀背景區(qū)，也是展開農業(yè)耕作、農業(yè)休閑的承載區(qū)。規(guī)劃布局要做到三件事：

滿足現代農業(yè)生產型產業(yè)園功能要求；

預留休閑農業(yè)、創(chuàng)意農業(yè)的活動空間；

配備CSA（社區(qū)支持農業(yè)）的菜園（菜田）空間。

2.文旅產業(yè)片區(qū)

文旅產業(yè)片區(qū)要考慮功能配搭、規(guī)模配搭、空間配搭，以多樣的業(yè)態(tài)規(guī)劃形成旅游度假目的地；加載豐富的文化生活內容，打造符合自然生態(tài)型的旅游產品以及度假產品的組合：

擁有田園游樂片區(qū)；具有休閑度假功能；設置鄉(xiāng)村文創(chuàng)空間；

3.地產及村舍片區(qū)

尊重原有的村落風貌，打造村落肌理，近似于還原一個“本來”的村子，同時需要布局管理和服務區(qū)塊，構建完整的村舍服務功能：

設置居住組團，構建城鎮(zhèn)化的核心基礎；

建設社區(qū)配套設施，形成了產城一體化的公共配套網絡；

新業(yè)態(tài)的IP智造

田園綜合體的活力發(fā)展，需要農業(yè)文化旅游的整體推進，利用“旅游+”模式發(fā)展新業(yè)態(tài)，可推進產業(yè)融合，實現田園綜合體的可持續(xù)發(fā)展。傳統(tǒng)休閑農業(yè)產品經過IP智造可塑造成具有龐大市場占有率及永續(xù)市場競爭力的強大“品牌” 。

"唯美鄉(xiāng)村”研究中心重點分析田園綜合體的8大功能分區(qū)。

1、農業(yè)生產區(qū)——大田園農業(yè)生產空間

定位：生產性主要功能部分,為綜合體發(fā)展和運行提供產業(yè)支撐和發(fā)展動力的核心區(qū)域。

功能：農業(yè)生產區(qū)主要從事種植養(yǎng)殖的生產活動，具有調節(jié)田園綜合體微型氣候、增加休閑空間的作用。

選址：通常選在田間水利設施完善，田地平整肥沃、水利設施配套、田間道路暢通的區(qū)域。

規(guī)劃：結合我國特色農產品區(qū)域布局規(guī)劃，遴選合適的種養(yǎng)品種，形成自己的特色農業(yè)生產內容。農業(yè)生產片區(qū)的規(guī)劃要有規(guī)模效應，能最大化的尊重場地肌理，滿足農作物四季種植的要求;盡量滿足機械化種植的需求;同時考慮機耕道的要求與四季產業(yè)的耕作規(guī)劃。讓游人認識農業(yè)生產全過程，在參與農事活動中充分體驗農業(yè)生產的樂趣。還可以開展生態(tài)農業(yè)示范、農業(yè)科普教育示范、農業(yè)科技示范、市民/團體認種田等項目。

2、農業(yè)景觀區(qū)——吸引人氣、提升財氣的核心田園空間

定位：吸引人流、提升土地價值的關鍵,以田園景觀、農業(yè)生產和優(yōu)質農產品為基礎的主題觀光區(qū)域

功能：農業(yè)景觀區(qū)是以農村田園景觀、農業(yè)生產活動和特色農產品為休閑吸引物，開發(fā)不同特色的主題觀光活動的區(qū)域。

要素：利用當地資源環(huán)境開發(fā)特色園圃等農事景觀，讓游客觀看綠色景觀，親近自然。此外現代農業(yè)設施、農業(yè)生產過程、農產品展示等也是構成農業(yè)特色景觀要素。

規(guī)劃：核心景觀片區(qū)的規(guī)劃布局要突出的景觀主題，規(guī)劃主體性景觀及特殊的游覽方式(線路、節(jié)點)，依托觀賞型農田、名優(yōu)瓜果園，觀賞苗木、花卉展示區(qū)，濕地風光區(qū)，山水風光區(qū)等自然景觀區(qū)，使游人身臨其境的感受田園風光和體會田園鄉(xiāng)村休閑農業(yè)的魅力。

3、現代農業(yè)產業(yè)園區(qū)——農業(yè)產業(yè)鏈現代化延伸

定位：以農業(yè)產業(yè)園區(qū)的方式發(fā)展現代化農業(yè)，實現農業(yè)現代化和規(guī)?；洜I。

功能：農業(yè)產業(yè)園主要從事種養(yǎng)殖生產，及農產品加工、推介、銷售，農產品研發(fā)等，形成完整的產業(yè)鏈，一般面積較大。農業(yè)產業(yè)園是田園綜合體形成的基礎。

規(guī)劃：現代農業(yè)產業(yè)園區(qū)應發(fā)展循環(huán)農業(yè)、設施農業(yè)、特色農業(yè)、無土農業(yè)、外向型農業(yè)、休閑農業(yè)、創(chuàng)意農業(yè)等新型農業(yè)，發(fā)展生物工程技術?，F代農業(yè)產業(yè)園區(qū)可包括現代農業(yè)產業(yè)園、現代農業(yè)科技園、現代農業(yè)創(chuàng)業(yè)園等?，F代農業(yè)產業(yè)園以生產為主，也可包含部分農業(yè)科普教育及現代農業(yè)觀光的內容。

4、生活居住區(qū)——城鎮(zhèn)化得以實現的核心承載片區(qū)

定位：城鎮(zhèn)化主要功能部分,農民、工人、旅行者等人口相對集中的居住生活區(qū)域。

功能：生活居住區(qū)是田園綜合體邁向新型城鎮(zhèn)化結構的重要支撐。農民在田園綜合體平臺上參與農業(yè)生產勞動、休閑項目經營，承擔相應的分工，又生活于其中，不搬遷異地居住。

規(guī)劃：重點考量由于田園綜合體各要素的延伸，帶動休閑產業(yè)發(fā)展，形成以農業(yè)為基礎，休閑為支撐的綜合產業(yè)平臺，通過產業(yè)融合與產業(yè)聚集，引導人員聚集，形成當地農民社區(qū)化居住生活、產業(yè)工人聚集居住生活、外來休閑旅游居住生活等3類人口相對集中的居住生活區(qū)域，從而形成了依托田園綜合體的新人口聚集區(qū)，構建了鄉(xiāng)村的人口基礎。

5、農業(yè)科普教育及農事體驗區(qū)——承載農業(yè)文化內涵與教育功能重要區(qū)域

規(guī)劃：可劃出專門的區(qū)域，設置現代農業(yè)博物館、現代農業(yè)示范區(qū)、傳統(tǒng)農業(yè)體驗區(qū)、動植物園、環(huán)境自然教育公園、市民農場、創(chuàng)意農業(yè)展示區(qū)等。上述園區(qū)均與休閑游憩體驗相結合。其中傳統(tǒng)農業(yè)體驗區(qū)有鄉(xiāng)野田園風光、傳統(tǒng)農業(yè)生產活動、手工作坊、農家生活和習俗等，可利用保留的古村落。

6、鄉(xiāng)鎮(zhèn)休閑及鄉(xiāng)村度假區(qū)——滿足游客農業(yè)創(chuàng)意活動的休閑空間

定位：創(chuàng)意農業(yè)休閑片區(qū)是游人能夠深入體驗農業(yè)創(chuàng)意的特色生活空間。

功能：滿足客源各種需,使城鄉(xiāng)居民能夠更深入的體驗鄉(xiāng)村風情活動，享受休閑創(chuàng)意農業(yè)帶來的生活樂趣。

規(guī)劃：主要利用鄉(xiāng)村的山地、森林、溪流、水庫、湖泊、濕地、居民點及鄉(xiāng)村文化等，開展各種各樣的戶外活動及娛樂活動，如登山、徒步、山地自行車、漂流、野營、垂釣、劃船、園藝、拓展、CS及各種文化娛樂活動?？稍O立專門的鄉(xiāng)村自然游憩公園及戶外運動公園。有條件的地區(qū)可建鄉(xiāng)村度假村，包括鄉(xiāng)村文化民宿、鄉(xiāng)村酒店、小木屋、別墅、農業(yè)莊園等。農業(yè)莊園應體現“崇尚自然、高端文化、優(yōu)雅生活、獨立空間”的特點。鄉(xiāng)村度假村應滿足人們回歸自然，歸隱田園的需求。

7、產城一體服務配套區(qū)——提供服務、保障的核心區(qū)域

功能：產城一體服務配套區(qū)是田園綜合體必須具備的配套支撐功能區(qū)，為綜合體各項功能和組織運行提供服務和保障的功能區(qū)域。

創(chuàng)新規(guī)劃理念：

8、衍生產業(yè)區(qū)——田園綜合體高級發(fā)展模式試點區(qū)

創(chuàng)新規(guī)劃理念：田園綜合體同樣可以在關注農業(yè)基礎、關注農民利益的基礎上，發(fā)展衍生特色產業(yè)，延伸產業(yè)鏈，打造多元產業(yè)融合?？砂l(fā)展的產業(yè)要具有農業(yè)及區(qū)域文化相關性，如旅游產業(yè)、文化創(chuàng)意產業(yè)、養(yǎng)生養(yǎng)老產業(yè)、農業(yè)相關文化地產業(yè)等，并可發(fā)展一些新興產業(yè)，如互聯(lián)網農業(yè)、體育產業(yè)、影視產業(yè)、科教產業(yè)等。

土地綜合開發(fā)利用

農村土地利用價值較低，存在較多問題，隨著田園綜合體的建設，鄉(xiāng)村土地也將有更大的改革空間。