视频一区 无码专区_正在播放 粗语对白_日韩人妻潮喷无码视频_成年人视频免费在线网站

鑄造平臺 成就員工 創(chuàng)知名品牌 建專家團隊

國內(nèi)資訊

物流園區(qū)規(guī)劃的七大法寶

新聞時間:2017-09-23 文章來源: 文章作者:ztcjjt
      據(jù)不完全統(tǒng)計,目前我國由各級政府主導(dǎo)的各類工業(yè)園區(qū)已達上萬個。各類物流園區(qū)的數(shù)量也應(yīng)當在數(shù)千家!我國物流園區(qū)種類繁多,沒有比較統(tǒng)一的規(guī)范標準。在實際建設(shè)和運營中,往往會演化成各種不同具體業(yè)態(tài)。隨著眾所周知的房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)影響,物流園區(qū)的開發(fā)模式也呈現(xiàn)多元化,而且,物流園區(qū)的經(jīng)營模式也從倉庫出租到增值服務(wù),對物流園區(qū)的后期運營提出了更高的要求!   
      因此,物流園區(qū)在具體規(guī)劃、建設(shè)和運營時,要重點考慮以下7個方面的問題。



1、要踏踏實實進行實地市場調(diào)研,分析項目周邊的可能競爭對手及其相關(guān)企業(yè)

考察宏觀市場需求后,還要實地調(diào)研項目周邊市場競爭的狀態(tài),尋求可供選擇的差異化策略。      
物流園區(qū)項目的實地調(diào)研,一般也是要從三個方面進行: 
(1)周邊主要產(chǎn)業(yè)(工業(yè))園區(qū)。
(2)周邊物流園區(qū)及其入駐企業(yè)。
(3)潛在客戶需求。
 
 
2、深刻把握宏觀經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境和項目地的城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與市場客戶需求

在進行物流園區(qū)項目選擇時,首先要考慮的不是政府政策,也不是投資者的實力,而是市場需求是否支持項目發(fā)展。      
物流園區(qū)項目的宏觀把握有三個要點:
(1)宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析。
一般來說,宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析要從三個層面和兩條主線來把握。三個層面即全國層面、省市(地區(qū))層面、本地層面。而兩條主線即總體經(jīng)濟和物流行業(yè),包括現(xiàn)狀,特點,問題,趨勢等。      
 
(2)當?shù)爻鞘挟a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析。
一是了解當?shù)爻鞘兄鲗?dǎo)產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成,以及支撐主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的重點企業(yè)分布。
二是當?shù)匚锪鳟a(chǎn)業(yè)發(fā)展情況,包括發(fā)展現(xiàn)狀,未來規(guī)劃,相關(guān)優(yōu)惠政策等。     
 
(3)市場需求分析。
當?shù)匚锪餍枨笫钱a(chǎn)地物流?如果是,那么主要企業(yè)是誰?主要產(chǎn)品是什么?或是銷地物流?如果是,那么主要需求企業(yè)是誰?需求什么?還是中轉(zhuǎn)地物流?如果是,本地的相關(guān)設(shè)施和渠道是否滿足物流中轉(zhuǎn)需求?
 
 
3、項目地的區(qū)位交通情況,是項目戰(zhàn)略定位的客觀基礎(chǔ) 

城市的區(qū)位與交通,是緊密聯(lián)系、相互作用的物流要素。在很大程度上說,區(qū)位交通是客觀存在的,難以改變的。因此,要給予足夠的重視。      
 
 
4、項目的具體戰(zhàn)略定位和規(guī)劃設(shè)計
 
物流園區(qū)項目的戰(zhàn)略定位是項目成功的關(guān)鍵。而目前很多物流園區(qū)項目沒有達到預(yù)想效果,主要是忽視前期的戰(zhàn)略定位,結(jié)果就是先天不足,無法滿足客戶需求。     
項目的主要功能。即項目有哪些主要功能,如辦公、交易、倉儲、配送、信息、配套服務(wù)等等。各功能區(qū)的主要經(jīng)濟技術(shù)指標,以及相互關(guān)系。比如,每個功能區(qū)多大面積,將來計劃有多少家企業(yè)入駐。平均每家企業(yè)的辦公面積,倉儲面積和停車需求如何。各功能區(qū)的空間布局以及相互關(guān)系。既要考慮項目建設(shè)的外觀形象,也要考慮各功能區(qū)的業(yè)務(wù)互動和效率優(yōu)化。      
 
5、要在開工前確定項目的開發(fā)和盈利模式
 
大家都知道,物流園區(qū)是投資大、周期長的項目。傳統(tǒng)的物流園區(qū)就是依靠園區(qū)租金收入。而現(xiàn)代物流園區(qū)要成為第四方物流服務(wù)平臺,需要向入駐企業(yè)提供增值服務(wù)。因此,確定園區(qū)項目的經(jīng)營模式,才能形成園區(qū)建設(shè)與運營的良性發(fā)展。  
 
(1)土地規(guī)劃。
物流園區(qū)用地一般屬物流用地,因自身配套服務(wù)需要(國家規(guī)定物流用地比照工業(yè)用地),可以根據(jù)實際情況申請部分市場(商業(yè))用地。土地價格與當?shù)卣唧w洽談,協(xié)議確定。也要走招拍掛流程。在規(guī)劃條件方面,配套部分保持在20-30%為宜。     
 
(2)開發(fā)原則。
正因為物流園區(qū)項目占地面積大,建設(shè)周期長,而且招商、培育也需要一定時間。因此,建議物流園區(qū)項目的開發(fā)原則為:統(tǒng)一規(guī)劃,分期開發(fā);滾動發(fā)展,分塊管理。
  
(3)經(jīng)營模式。
物流園區(qū)的具體經(jīng)營模式有三種,一是全部持有出租,二是全部銷售,三是租售結(jié)合。因物流園區(qū)投資大,全部持有出租的資金壓力也就比較大。而如果全部銷售,也難以對入駐企業(yè)(業(yè)戶)進行整合管理。因此,采取租售結(jié)合的模式是最佳的選擇。     
 
(4)項目后期運營的收入結(jié)構(gòu)。
除了房屋租金(含物業(yè)費)外,還有業(yè)務(wù)整合收入(入駐企業(yè)產(chǎn)生新的業(yè)務(wù)需要),信息服務(wù)收入(為入駐企業(yè)和相關(guān)企業(yè)提供),以及其它收入。
 
 
6、獲得政府的相關(guān)扶持政策 
 
物流產(chǎn)業(yè)列入國家十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃,物流園區(qū)作為重點工程,可以得到各級政府的政策支持和資金扶持。     
 
(1)國家產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向和資金支持。物流園區(qū)項目在當?shù)卣òl(fā)改委)辦理立項手續(xù)后,要爭取列為省重點工程項目。由此向國家有關(guān)部門申請扶持政策。     
 
(2)當?shù)卣木唧w有關(guān)政策。土地政策:土地價格在掛牌前簽訂協(xié)議確定。規(guī)費政策:項目開發(fā)建設(shè)過程中,市區(qū)兩級行政事業(yè)收費減免。稅收政策:無論建設(shè)期和經(jīng)營期,園區(qū)項目繳納的稅收,地方(市區(qū)兩級)留成部分至少可以做到“免二年再減半征收三年”。特別要提醒的是,入駐企業(yè)要享受同樣的稅收優(yōu)惠政策。這點對未來招商、吸引入駐企業(yè)來說很重要!其他政策:如政府代辦項目手續(xù)辦理,行業(yè)規(guī)范管理(政府下發(fā)文件,要求相關(guān)企業(yè)進駐,便于招商),以及實際的財政資金支持等。
 
 
7、做好項目的后期運營管理服務(wù),是決定項目成功的保證

物流園區(qū)項目的成功,市場調(diào)研是前提,戰(zhàn)略定位是關(guān)鍵,運營管理服務(wù)是保證。做好物流園區(qū)的后期運營管理服務(wù)工作,就是要“1+1”,即建設(shè)一個體系——園區(qū)公共服務(wù)體系,搭建一個平臺——物流信息服務(wù)平臺。   
  
(1)園區(qū)公共服務(wù)體系。
 
包括5個方面:
 
一是專業(yè)性物業(yè)管理服務(wù)。如同住宅小區(qū)的物業(yè)管理,為入駐企業(yè)和客戶提供基本的保安、保潔、工程維修等基本服務(wù)。
 
二是一體化行政服務(wù)。包括統(tǒng)一辦理工商注冊,稅務(wù)登記、銀行開戶代辦,統(tǒng)一開具發(fā)票,辦理行政許可(開展物流業(yè)務(wù)的行政審批)等。爭取引進相應(yīng)的工商、稅務(wù)、銀行機構(gòu),以及政府行業(yè)管理部門入駐園區(qū)。
 
三是企業(yè)管理服務(wù)。因為入駐物流園區(qū)的企業(yè)大部分是中小型企業(yè),園區(qū)要有專門的機構(gòu)和人員為它們提供人力資源、財務(wù)記賬、法律合同等服務(wù)。也可以推薦社會機構(gòu)長期合作。
 
四是業(yè)務(wù)整合服務(wù)。為入駐企業(yè)提供業(yè)務(wù)信息,提供輔助性業(yè)務(wù)服務(wù)(如配送、裝卸等),使得入駐企業(yè)集中核心業(yè)務(wù)成長。
 
五是物流金融服務(wù),包括貸款,擔保,保險,融資租賃和倉單質(zhì)押。這點是很多物流企業(yè)想做而又難以做到的。
     
(2)物流信息服務(wù)平臺。包括2個方面,一個是外部的公共信息服務(wù),另一個就是園區(qū)內(nèi)部的業(yè)務(wù)管理信息系統(tǒng)。由園區(qū)統(tǒng)一開發(fā)建設(shè)業(yè)務(wù)管理信息系統(tǒng),既可以滿足入駐企業(yè)業(yè)務(wù)管理的電子商務(wù)需要,也會降低這方面整體的投資和費用。    
     
      看完中鐵城際小編給大家放出的七大法寶,對于物流園的規(guī)劃運營的思路是不是清晰了不少,如果想了解更多關(guān)于城鄉(xiāng)規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃設(shè)計的相關(guān)知識,請多多關(guān)注中鐵城際規(guī)劃建設(shè)有限公司行業(yè)資訊,我們會為您提供最新最全的咨詢服務(wù)。

 
 
 
 

更多相關(guān)信息 還可關(guān)注中鐵城際公眾號矩陣 掃一掃下方二維碼即可關(guān)注

友情鏈接

鋼結(jié)構(gòu)檢測 地鐵led 工程咨詢 混凝土切割機 智慧供水系統(tǒng) 基安物聯(lián)